Si eres propietario no residente y alquilas un inmueble en España, debes declarar las rentas de alquiler para no residentes mediante el Modelo 210 del IRNR de no residente en España. El tipo aplicable es 19% (UE/EEE) o 24% (resto de países), según acredites tu residencia fiscal.
Resumen rápido:
- El IRNR de no residente en España grava el alquiler con el Modelo 210, de forma trimestral.
- Residentes en la UE/EEE tributan al 19% sobre el rendimiento neto (con gastos deducibles); el resto, al 24% sobre el ingreso bruto.
- El certificado de residencia fiscal en España y un convenio de doble imposición vigente pueden reducir tu carga fiscal efectiva.
Aviso legal: El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo. No debe interpretarse como una indicación de que Mi Negocio en España gestiona, tramita o presta el procedimiento descrito en este contenido. Para conocer en detalle los servicios de asesoría que ofrecemos, consulte nuestra página de servicios.
¿Qué necesitas antes de empezar a declarar tus rentas de alquiler para no residentes?
Antes de presentar cualquier autoliquidación, conviene ordenar la documentación. Un expediente incompleto es la causa más frecuente de errores en el IRNR de no residente en España.
En concreto, necesitarás lo siguiente:
- NIE o NIF válido y en vigor, vinculado al inmueble arrendado.
- Certificado de residencia fiscal en España (en realidad, emitido por tu país de residencia, no por España) para acreditar tu domicilio fiscal ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).
- Contrato de arrendamiento vigente y datos del inquilino.
- Referencia catastral del inmueble y último recibo del IBI.
- Justificantes de gastos (comunidad, seguros, reparaciones, intereses de préstamo) si vas a deducir.
Sin embargo, ten presente que la obligación de declarar existe con independencia de que el arrendamiento genere beneficio o pérdida contable. Además, cada trimestre con ingresos por alquiler constituye un hecho imponible independiente, sin compensación entre periodos.
Por ello, quienes gestionan varios inmuebles o rentas procedentes de distintos países suelen necesitar un calendario fiscal propio, ya que los plazos del IRNR de no residente en España no coinciden con los del calendario fiscal de origen.
Un error habitual entre expatriados con flujos transnacionales es aplicar, por costumbre, el calendario anual de su país de residencia al Modelo 210 español.
Paso 1 — Identifica tu tipo impositivo según tu país de residencia
Ante todo, el primer paso técnico es determinar el tipo aplicable a tus rentas de alquiler para no residentes, ya que la normativa distingue dos escenarios claramente diferenciados.
| Residencia fiscal | Tipo impositivo | Base imponible |
| UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein | 19% | Rendimiento neto (con gastos deducibles) |
| Resto de países (Latinoamérica, EE. UU., Reino Unido, etc.) | 24% | Ingreso íntegro, sin deducción de gastos |
Por lo tanto, un propietario mexicano o colombiano tributa, en principio, al 24% sobre el ingreso bruto, mientras que un propietario alemán o portugués tributa al 19% sobre el beneficio neto. Esta diferencia normativa se sustenta en el Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR) y su reglamento de desarrollo.
Existe, no obstante, jurisprudencia reciente de la Audiencia Nacional que reconoce a determinados no residentes extracomunitarios el derecho a deducir gastos en igualdad con los residentes en la UE/EEE. Este criterio aún no está consolidado con carácter general, así que antes de aplicarlo conviene una revisión técnica individualizada.
Paso 2 — Tramita tu número de identificación fiscal en España
Sin un número de identificación fiscal en España no es posible presentar el Modelo 210 ni ningún otro trámite ante la AEAT, por lo que este paso es previo a cualquier otro.
Concretamente, para obtenerlo:
- Solicita cita previa en la comisaría de Policía o consulado español correspondiente a tu país de residencia.
- Presenta el formulario EX-15 junto con el pasaporte y la justificación económica (por ejemplo, la escritura del inmueble).
- Espera el certificado de asignación, que suele emitirse en pocas semanas.
Una vez emitido, ese número se utiliza tanto en el Modelo 210 como en cualquier gestión notarial o registral posterior.
Paso 3 — Solicita el certificado de residencia fiscal para aplicar el convenio de doble imposición
Este documento es determinante en la práctica. Si no lo aportas, la AEAT puede aplicar por defecto el tipo general del 24%, incluso si resides en un país de la UE con derecho al tipo reducido.
Punto crítico: El certificado de residencia fiscal en España debe emitirlo la autoridad tributaria de tu país de residencia, tiene validez habitual de un año y debe traducirse si el documento no está en español.
Para gestionar correctamente este certificado, así como la estrategia fiscal completa de tu residencia y patrimonio, el equipo de Mi Negocio en España diseña un plan financiero migratorio a medida, coordinado con tu situación fiscal en origen.
Paso 4 — Calcula la base imponible según los gastos deducibles disponibles
El cálculo de la base imponible depende directamente del tipo impositivo determinado en el Paso 1. Aquí es donde más errores contables se producen entre expatriados con flujos transnacionales al declarar sus rentas de alquiler para no residentes.
Gastos deducibles si resides en la UE/EEE
Si resides en la UE/EEE, puedes deducir:
- IBI, tasas municipales y gastos de comunidad.
- Seguros del hogar vinculados al inmueble.
- Reparaciones, conservación y honorarios de gestión del alquiler.
- Intereses del préstamo hipotecario y amortización del inmueble (porcentaje regulado).
Regla general fuera de la UE/EEE
Si resides fuera de la UE/EEE, la regla general es tributar sobre el 100% del ingreso bruto, sin deducciones, salvo que puedas acreditar, con soporte documental sólido, un criterio de equiparación como el mencionado en el Paso 1.
Adicionalmente, si el inmueble permanece vacío en algún periodo del año, deberás declarar también una renta imputada (1,1% o 2% del valor catastral, según su revisión), sin derecho a deducción alguna sobre ese importe.
Por ejemplo: un propietario portugués que ingresa 9.000 euros anuales por alquiler y acredita 2.500 euros de gastos deducibles tributa al 19% sobre 6.500 euros de base neta.
Un propietario venezolano con el mismo ingreso bruto tributa, en principio, al 24% sobre los 9.000 euros íntegros, sin restar gasto alguno. La diferencia práctica entre ambos escenarios de rentas de alquiler para no residentes puede superar el 60% de cuota final.
Paso 5 — Aplica el convenio de doble imposición si tu país lo tiene firmado con España
Un convenio de doble imposición no elimina la obligación de declarar en España, pero sí puede modular el tipo aplicable o permitirte acreditar el impuesto pagado en España como crédito fiscal en tu país de residencia.
Por ejemplo, el convenio entre España y México fija límites específicos sobre la tributación de rentas inmobiliarias, mientras que el convenio con Colombia contempla mecanismos similares de exención o crédito fiscal. En cualquier caso, la existencia de convenio no exime de presentar el Modelo 210: solo condiciona el resultado final.
Para entender cómo se combinan estas reglas con el resto de tu fiscalidad como expatriado, puedes consultar nuestra guía completa de fiscalidad para expatriados en España, donde profundizamos en cada escenario según país de origen.
Paso 6 — Presenta el Modelo 210 dentro de plazo y evita sanciones
Finalmente, con la documentación y los cálculos anteriores resueltos, el último paso es la presentación formal. Por su parte, los plazos varían según el tipo de renta declarada.
| Tipo de renta | Plazo de presentación |
| Alquileres con ingresos (rendimiento del capital inmobiliario) | Primeros 20 días naturales del mes siguiente al trimestre |
| Renta imputada (inmueble no arrendado) | Todo el año natural siguiente al del devengo |
El procedimiento, en síntesis:
- Accede al Modelo 210 en la sede electrónica de la AEAT.
- Selecciona el tipo de renta correcto (alquiler con o sin retención).
- Introduce la base imponible calculada en el Paso 4 y el tipo del Paso 1.
- Aplica, si corresponde, la reducción por convenio de doble imposición.
- Realiza el pago y obtén el NRC (Número de Referencia Completo) como justificante.
No presentar el Modelo 210 dentro de plazo genera sanciones que suelen partir de 200 euros por ejercicio y por titular, además de intereses de demora, y la AEAT dispone de hasta cuatro años para reclamar el impuesto no ingresado (fuente oficial: AEAT — rendimientos de inmuebles arrendados).
Preguntas frecuentes sobre el IRNR de no residente en España
¿Puedo domiciliar el pago del Modelo 210 si no tengo cuenta bancaria en España?
No. La domiciliación bancaria exige una cuenta abierta en una entidad colaboradora española; sin ella, el pago debe hacerse mediante NRC obtenido previamente en tu banco.
¿Qué pasa si alquilo el inmueble solo unos meses al año?
Debes declarar el alquiler por los trimestres con ingresos y, además, la renta imputada proporcional a los días en que el inmueble permaneció vacío.
¿El IRNR afecta también a los copropietarios del inmueble?
Sí. Cada copropietario no residente presenta su propio Modelo 210 de forma individual, declarando su porcentaje de titularidad, aunque compartan país de residencia.
¿Puedo cambiar de tipo impositivo si cambio mi residencia fiscal durante el año?
Sí, pero cada periodo tributa según la residencia acreditada en ese momento, por lo que necesitarás certificados de residencia fiscal diferenciados por tramo temporal.
¿El alquiler turístico tributa igual que el alquiler de larga duración?
No siempre. Si el alquiler turístico incluye servicios de hostelería (limpieza recurrente, restauración), puede calificarse como actividad económica y cambiar el tratamiento fiscal aplicable.
Qué hacer ahora si tienes rentas de alquiler para no residentes pendientes de declarar
En definitiva, declarar correctamente tus rentas de alquiler para no residentes exige, en este orden: identificar tu tipo impositivo, tramitar tu número de identificación fiscal en España, obtener el certificado de residencia fiscal, calcular la base imponible con los gastos que te correspondan y presentar el Modelo 210 dentro de plazo.
Cumplir con el IRNR de no residente en España de forma trimestral, y no anual, es lo que evita la mayoría de las sanciones que hemos descrito.
Por otra parte, si arrastras ejercicios sin declarar o dudas sobre si estás aplicando el convenio de doble imposición correctamente, el momento de regularizar es antes de que la AEAT inicie una comprobación. Nuestro equipo legal puede revisar tu situación completa y coordinar tu estrategia fiscal transnacional.
¿Ya sabes con certeza si tu país tiene convenio de doble imposición vigente con España y qué tipo te corresponde aplicar?
